Калькулятор налога с продажи квартиры

Освобождение по сроку владения (ст. 217.1 НК РФ)

НДФЛ = 0, если срок ≥ 3 лет (единственное жильё) или ≥ 5 лет (прочие случаи)

Пример: единственная квартира в собственности 4 года — налог не платится. Не единственная и владели 4 года — налог платить нужно, так как минимальный срок 5 лет.

Уменьшение на имущественный вычет (ст. 220 п. 2 НК РФ)

Налог = max(0, Цена продажи − 1 000 000) × 13%

Пример: продали за 5 000 000 ₽ — (5 000 000 − 1 000 000) × 13% = 4 000 000 × 13% = 520 000 ₽.

Уменьшение на расходы (ст. 220 п. 2 НК РФ)

Налог = max(0, Цена продажи − Расходы на покупку) × 13%

Пример: продали за 5 000 000 ₽, покупали за 3 500 000 ₽ — (5 000 000 − 3 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽. Здесь расходы выгоднее вычета: экономия 325 000 ₽.

Что выбрать — вычет 1 млн или расходы на покупку?

Выбирайте то, что сильнее уменьшает доход. Если квартира досталась бесплатно (наследство, приватизация, дарение) и расходов не было, выгоднее вычет 1 млн ₽. Если покупали дороже 1 млн ₽ и есть договор и платёжные документы — обычно выгоднее уменьшение на расходы. Вкладка «Что выгоднее» считает оба варианта и показывает разницу.

Какая ставка НДФЛ применяется к продаже?

Для налоговых резидентов РФ — 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с превышения (прогрессивная шкала с 2025 года, ФЗ № 176-ФЗ). Калькулятор использует базовую ставку 13%. Для нерезидентов ставка выше — 30%, и освобождение по сроку владения на них не распространяется.

Учитывается ли кадастровая стоимость?

Да. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог считают от 70% кадастра (ст. 214.10 НК РФ). Это защита от занижения цены в договоре. Калькулятор работает с указанной вами ценой продажи — при сделках по заниженной стоимости сверяйтесь с кадастром отдельно.